賃貸物件の契約期間はなぜ2年が多い？更新や途中解約についても解説！

一般的な賃貸借契約の多くは2年契約となっています。
1年契約や3年契約などの期間で借りることはできないのでしょうか？
今回は、賃貸物件の契約期間はなぜ2年が多いのか、ということについて解説していきます。
併せて、契約を更新する際の注意点や更新料、途中解約する場合の手続きなどについてもご紹介していきますので、賃貸物件をお探しの方はぜひ参考にしてみてください。

賃貸物件の契約期間はなぜ2年が多い？

賃貸借契約を結ぶ際、契約期間が2年となっていることに疑問を感じた方も少なくはないと思います。
なぜ契約期間が2年となっているのか、その理由を見ていきましょう。

賃貸借契約には2種類ある

賃貸物件の契約には、「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。
普通借家契約では2年契約であることが多く、基本的に更新が可能です。
一方の定期借家契約は契約期間がさまざまですが、契約期間が満了したあとは更新ができないため、明け渡す必要があります。

賃貸物件の契約期間に2年が多いのはなぜ？

それでは、なぜ普通借家契約の契約期間には2年が多いのでしょうか。
これには、借地借家法29条が大きく関係しているといわれています。
借地借家法29条では「期間を1年未満とする建物の賃貸借は、期間の定めがない建物の賃貸借とみなす」と定められているのです。
契約期間が1年未満の場合は、契約更新をおこなうことができません。
契約更新で微収される更新料や手数料は、賃貸経営の運営資金です。
更新がおこなわれないと、これらの運営資金を得られないというのも更新期間を2年としている理由の一つでもあります。
また、1年ごとの更新だと借主の負担が大きく、3年だと長いということで契約期間を2年と定められているケースが多いのです。
賃貸物件に住む借主のライフスタイルを考慮すると、2年という契約期間は現実的といえるでしょう。

定期借家契約物件のメリット

賃貸経営の運営資金として更新料が重要であるはずなのに、なぜ更新がおこなわれない定期借家契約という契約が存在するのでしょうか。
定期借家契約を結ぶケースとして、たとえば転勤などで3年ほど家を空けなければいけない場合、その期間だけ賃貸するということがあります。
定められた期間だけ住んでもらうことは、家の劣化を防ぐことができるため、貸主にとってもメリットが大きいといえるのです。
また、上記のようなケースのほかに、契約期間が満了しても再契約できるという物件もあります。
たとえば普通借家契約では、家賃を滞納しがちな方や、近所とのトラブルが多いような方に貸してしまった場合でも、基本的には借主が希望すれば更新手続きをおこなうことになるのです。
しかし、定期借家契約では契約期間満了になれば、借主の意思とは関係なく解約することができます。
そして、再契約する場合は、更新料ではなく再契約手数料がかかることがほとんどです。
貸主からすると、入居者を選ぶことができるというメリットがあります。
定期借家契約は再契約できる物件もありますが、基本的には契約期間が満了になると住み続けることができないため、長く住みたいという場合には避けたほうが良いでしょう。
しかし、借主側の大きなメリットとして、暮らしやすい物件が多いということがあります。
問題行動があった入居者を再契約しないという形で退去させることができますので、質の良い入居者が多い傾向があるのです。
また、短期間だけ住みたいという方にとっては、普通借家契約では契約期間内に解約すると違約金が発生することがほとんどですから、むしろ更新なしの定期借家契約のほうが好都合といえるでしょう。

賃貸借契約の更新費用や手続きにおける注意点

多くの賃貸借契約では契約期間が定められていて、期間が満了すると更新するか、更新せずに退去するか選ぶことになります。
更新の手続きをおこなうことで入居し続けることが可能です。
ここでは、更新手続きにおける注意点や、更新費用の相場について見ていきましょう。

更新手続きの流れ

更新のある賃貸借契約では、更新時期になると大家さんや管理会社から入居者に向けて通知するのが一般的です。
更新の際は、入居のときと同様に契約書を交わすのが一般的となります。
連帯保証人がいる場合は、署名や捺印が必要となることもありますので、連帯保証人の方にも更新することを伝えておきましょう。

更新費用

賃貸借契約の更新は、契約書などの書類手続きのほか、更新料の支払いも発生します。
物件によっても異なりますが、家賃の1か月分というのが相場です。
はっきりとした更新料が知りたいという場合は、契約書などを見て確認しておきましょう。
火災保険や保証会社の保険料もあわせて用意することが必要です。

更新料は交渉できる？

更新時期をうっかり忘れていたり、更新料がかかることを認知していない場合も少なくはありません。
その際に、更新料について交渉できないのかと考える方もいるのではないでしょうか。
更新料についての交渉は可能ではありますが、更新料の交渉や免除よりも、家賃の減額交渉のほうが認められるケースが多いです。
借地借家法第32条では、借賃増減請求権というものが定められていて、賃料が周辺の類似物件に比べて高い場合、借主からいつでも賃料減額請求ができることになっています。

更新手続きの注意点

賃貸借契約の際に、火災保険に加入することが通常です。
火災保険も賃貸借契約とあわせて2年契約となっていることが多いので、更新時には火災保険の更新もあわせておこないましょう。
その際に、新たな保険料が発生しますので注意が必要です。
また、家賃保証会社を利用している場合も契約期間が2年となっていることが多いので、あわせて更新が必要となります。
火災保険と同様に新たな保険料が発生しますので、予算を組んでおきましょう。
更新料を支払わないからといって、すぐに契約解除されるわけではありませんが、賃料不払いなどが続いた場合、貸主からの契約解除が認められる場合もあります。
そうならないためにも、更新料は滞納せずに早めに支払いましょう。

更新の通知が来ない場合

契約期間の満了日が近づいているにも関わらず、通知が来ないという場合もあります。
その場合は、管理会社に問い合わせてみてください。
地域によっては、自動更新という契約もあり、解約の申し出がない場合は自動更新がおこなわれます。
自動更新の場合は、更新費用がかからないことが多いです。
しかし、そのような地域から更新料のかかるような地域に引っ越すという場合は、更新費用がかかることに驚かれる方も少なくはありません。
更新費用については、契約の際に重要事項説明で説明があります。
更新費用がかかるのかどうかわからないという方は、契約書や重要事項説明書を確認してみてください。

賃貸物件の契約満期前に途中解約することはできる？

賃貸借契約は2年契約であることがほとんどです。
しかし、2年未満で引っ越す方も少なくはありません。
その場合、途中解約となってしまいます。
途中解約自体は可能ですが、違約金が発生する場合がほとんどです。
違約金の相場は家賃の1〜2か月分程度となっており、敷金の返還もされません。
そのため、違約金は敷金に充当されることも多いようです。