賃貸物件を探すときに気をつけたい瑕疵物件とは？

賃貸物件探しをしていると「瑕疵物件」というものを目にしたこともあると思います。
しかし、瑕疵物件がいったいどのような特徴がある物件か知らない方も多いでしょう。
瑕疵物件についてしっかりと理解せずに契約してしまうと、快適な生活を送れなくなる可能性もあるので注意が必要です。
この記事では、そんな瑕疵物件について解説していくので、賃貸物件をお探しの方はぜひ参考にしてみてください。

瑕疵物件とはどのような物件なのか？

ここでは、瑕疵物件とはなんなのか？またどういった種類があるのか解説していきます。
物件選びで瑕疵の有無は重要なポイントなのでしっかりみてきましょう。

瑕疵物件とは？

瑕疵（かし）物件とは、簡単にご説明すると「訳あり物件」のことを指します。
訳あり物件と聞くと、多くの方が「事故物件」を連想するかもしれませんが、建物の構造的に問題があったり、住環境に問題があったりする物件もこの瑕疵物件に該当します。
そのため、瑕疵物件だからといって、必ずしも過去に事件があった物件というわけではありません。
もちろん、本当に事故がおきた物件などもありますが、実際は建物や住環境に問題がある場合がほとんどです。

瑕疵物件の種類

瑕疵といってもその種類は、「物理的瑕疵」「心理的瑕疵」「法的瑕疵」「環境的瑕疵」の大きく4つに分類されます。
これらは、それぞれ特徴が違うため、人によっては瑕疵がある物件でも気にならないという方もいます。
しかし、瑕疵について詳しく理解したうえで契約しなければ、契約後に後悔する場合もあるので、しっかり理解しておきましょう。

瑕疵の告知義務

物件に関する瑕疵は、賃貸借契約する人物に告知するという義務があります。
この告知は、トラブルを防ぐために必要なもので、貸し手側はこの告知義務を怠ると「契約者不適合責任」に問われます。
契約者不適合責任とは、契約内容に相違があったり、報告がなかったことで契約者が被害を受けたときに、契約者に対して負う責任のことです。
貸し手側にはこのように責任を負う義務があるため、契約によって被害を受けた場合は、金銭的賠償や料金の減額を要求することができます。
しかし、契約者不適合責任に対する損害請求や減額の申請などは、基本的に瑕疵を知った時から1年以内におこなう必要があるので、物件に瑕疵があった場合は早めに行動をするようにしてください。

物理的瑕疵物件の特徴

まずは、瑕疵のなかでも一番多い「物理的瑕疵」について解説をしていきます。
もし、物理的瑕疵のある物件を契約してしまっても、場合によっては法的な措置を取れるのでしっかりみていきましょう。

物理的瑕疵とは？

物理的瑕疵とは、契約した建物や土地の構造などに問題があることをいいます。
建物が老朽化によって充分な強度を有していないときや、シロアリ被害にあっている状態の物件のことを物理的瑕疵のある物件といい、簡単にご説明すると不良品物件ということです。
そのため、物理的瑕疵があると知らずに契約してしまうと、何らかの被害を受ける場合があるので注意して契約しなければいけません。

建物に関する物理的瑕疵

建物に関する物理的瑕疵には、以下のようなものがあります。
「雨漏り」「シロアリ被害」「排水管の破損」「木材の腐食」などが一般的に物理的瑕疵と認められるものです。
よく、目に見えるものだけをみて異常がないと判断することもありますが、目に見えないところも瑕疵に含まれるので、しっかりみておく必要があります。
また、契約時には物理的瑕疵を教えてもらう権利があるので、契約する際に必ず詳しく確認しておきましょう。
もし、契約後に物理的瑕疵を隠していたことが判明すれば、すぐに連絡をして破損などに対する補修費用をもらったり、損害請求をするようにしてください。

土地に関する物理的瑕疵

建物だけでなく土地に対しても物理的瑕疵はあります。
以下が、土地に対する物理的瑕疵です。
「有害な物質が土地に埋まっている」「地盤が悪い」「騒音などが発生しやすい状態にある」「水害などの危険性」などが土地に対する物理的瑕疵です。
賃貸物件の場合は、関係ないと思うかもしれませんが、地盤に関する問題や騒音に関することは、住んだあと問題になる可能性もあるので、事前にしっかりと聞いたうえで契約するか判断してください。

物理的瑕疵を見抜くためには

物理的瑕疵のある物件を選ばないようにするには、専門家に調査を依頼すると良いでしょう。
素人でも表面的な破損や劣化などは見抜くことができますが、見えないところや知識が必要な箇所に関しては専門家でなければ正確な判断ができません。
ですので、物件に心配があるときは、専門の調査業者に依頼してみてもらうのもひとつの手段です。
また、すでに住んでいる方とコミュニケーションが取れるのであれば、問題がないか確認してみるのもいいでしょう。

心理的瑕疵物件の特徴

心理的瑕疵は、物理的瑕疵以上に問題になりやすいので注意が必要です。
物理的瑕疵と違い、判断が人によって変化するため評価が難しい部分もあるので、対策をしっかりしておく必要があります。

心理的瑕疵とは

心理的瑕疵とは、心理的な問題で契約者に被害を与えるような問題のことをいいます。
たとえば、近隣住民にトラブルをよく起こすような方がいたり、過去に室内で人が亡くなっている物件などが心理的瑕疵のある物件といえます。
この瑕疵に関しては、感じ方に個人差があるので、物理的瑕疵以上にしっかり確認するようにしてください。
とくに影響を受けやすいような方は、精神的なダメージが大きくなるので注意が必要です。

心理的瑕疵の代表例

心理的瑕疵としてよくあげられるのが以下になります。
「敷地内で人が亡くなっている」「近くに墓地がある」「近隣住民に問題のある人がいる」「暴力団の事務所が近くにある」などが心理的瑕疵として認められるものです。
これらは、心理的瑕疵と認められる事例の一部に過ぎませんが覚えておくと良いでしょう。

心理的瑕疵として告知されない事例

心理的瑕疵は人によって感じ方が違ってくるので、全てを瑕疵と認めるのは難しいといえます。
以下は、心理的瑕疵として告知されない事例の一部です。
「病死」「孤独死」「不慮の事故」などは、告知義務がないため契約時に告知されることがない場合もあります。
これらは、2021年に国土交通省が発表したガイドラインに基づいたものです。
そのため、上記に関しては告知をしなかった場合でも、不適合責任を問うことができません。
ただ、明らかに契約者が不安に感じるであろう事項に関して告知をしなかった場合は、告知義務違反になることがあります。
このように、心理的瑕疵については、状況や人によって変化するので判断が難しいところなので、訳あり物件を契約する際はこういったことを頭に入れて契約するようにしてください。

物件の選び方

瑕疵のない物件を選ぶときは、告知事項の有無を確認するようにしてください。
なにか問題のある物件であれば、広告や契約書などの「告知事項あり」と表記されているので、この表記をみて選ぶと良いでしょう。
もし、告示事項があってもその物件が気になるのであれば、告知事項についてしっかり話を聞くようにしてください。
また、告知事項の説明を積極的におこなわないところもあるので、そういった場合はより一層注意して話を聞くようにしましょう。