賃貸物件の畳の修繕費用は入居者負担？畳交換費用の相場などもご紹介！

和室のある賃貸物件で、退去の際にたびたび問題となるのが畳の修繕です。
その際に、借主が負担するのか、大家さんが負担するのか疑問に思っている方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、賃貸物件の畳を修繕する際、どちらが負担するのかということを解説していきます。
また、畳を痛めないように使用する方法や、畳交換費用についてもご紹介しますので、ぜひ参考にしてみてください。

畳の修繕方法や傷めないように使用する方法

まず最初に、畳を傷めないように使用する方法についてご紹介します。

畳の構造

畳を傷めないように使用するためには、畳の構造について知っておく必要があります。
畳は、畳床に畳表を上から被せ、畳縁を縫いつけるという構造です。
それぞれについて具体的に見ていきましょう。

畳床

畳の土台となる部分です。
普段は畳表が被せられていますので、あまり見ることのない部分となります。
本来は天然素材の藁床を使用していましたが、近年では木材チップの圧縮ボードで発泡スチロールをはさんだ素材が普及しています。

畳表

畳の表面の素材です。
経糸にイグサを織り込んで作られていますが、近年では安価な畳表も多く出回っています。

畳縁

畳の側面に縫い付けられている生地のことです。
昔は綿糸を使っていましたが、近年では安価な化学繊維で作ることが主流となっています。

畳の修繕方法

畳の修繕方法は3種類です。
「表替え」「裏返し」「畳替え」という方法があり、表替えと裏返しが一般的な修繕方法となります。
それぞれ、どのような方法で修繕をおこなうのかを見ていきましょう。
表替え
畳表のみを新しく交換することを表替えといます。
交換時期の目安は5年程度ですが、傷や汚れによってはもっと早く交換することや、5年以上交換しないこともあるようです。

裏返し

畳表を裏返す方法で、3〜4年程度の畳表であれば、裏返しという修繕がおこなわれることが一般的です。
3種類の方法のなかで、もっとも安い修繕方法ということで、賃貸物件の修繕でも多く採用されています。

畳替え

畳一式を交換する方法です。
7〜8年程度で畳替えをおこなうのが一般的とされています。
裏返しや表替えをおこなったあとの修繕方法です。

畳を傷めないように使用する方法

一般的な畳であっても年数がたてば交換が必要になりますが、賃貸物件はとくに安い素材を使用していることもあり、傷みやすい傾向があります。
賃貸物件の契約期間に合わせて、2年で交換になるような畳を採用していることも少なくはありません。
退去の際に交換費用が発生することを避けるために、なるべく傷まないように使用することをおすすめします。
畳に掃除機をかけるときは、畳の目にそってかけてください。
畳の目に逆らって掃除機をかけると畳が毛羽立ってしまい傷んでしまいます。
そして、畳は湿気に弱いため、拭き掃除をする場合は畳に水滴が染み込まないように注意してください。
また、畳の上にじゅうたんやカーペットなどを敷く方も多いと思いますが、その際はカビ対策が重要となります。
カーペットなどを敷くときは、畳とカーペットの間に防カビシートや防湿シートなどを敷いて使用しましょう。

畳の交換費用は誰が負担する？

傷めないように注意を払って生活していたとしても、ふとした不注意で畳を交換しなければいけない場合もあると思います。
また、長く住んでいる場合は畳の寿命も考えられるでしょう。
その場合は、誰が畳の交換費用を負担するのでしょうか？
さまざまなケースで見ていきましょう。

畳の表替えは原則貸主が負担

畳の表替えは退去のタイミングでおこなうことが多いです。
つまり、次の入居者を確保するためにおこなうこととなり、原則貸主が負担することになります。
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に記載されている内容は以下のとおりです。
次の入居者を確保する目的でおこなう設備の交換、化粧直しなどのリフォームについては、経年変化及び通常消耗による損耗などの修繕であり、賃貸人が負担すべきと考えた。

故意・過失などがある場合は借主負担

借主が入居中に故意に傷めてしまった、あるいは過失があった場合は借主負担になる可能性が高いです。
経年変化や通常消耗のレベルを超えた傷などが該当し、たとえばタバコの火で焦がしてしまったり、カビを生やしてしまったり、家具などによる畳の凹みなどがあります。
このような傷や汚れ、カビなどは善管注意義務違反等に該当する可能性が高いため、借主に原状回復義務が発生する可能性が高いです。
しかし、その場合はどの範囲までが借主の負担となるのか、という部分が重要となります。
たとえば、タバコで焦がしてしまった部分が1畳分だとして、借主の負担は1畳分で済むのか？という点です。
借主の負担範囲について、国土交通省のガイドラインでは以下のように記載されています。

畳：原則1枚単位、毀損等が複数枚にわたる場合は、その枚数（裏返しか表替えかは毀損の程度による）
つまり、上記の場合は畳1畳分の負担となります。

特約に注意

賃貸借契約に、原状回復特約やハウスクリーニング特約などがある場合は、注意が必要です。
たとえば、「畳の表替え費用は借主負担とする」というような特約で、経年変化や通常消耗ではなくても借主の負担となるような内容となります。
これは、明らかに国土交通省のガイドラインと違いますが、有効になるのでしょうか。
賃貸借契約は民法上の契約です。
双方が納得して契約した限り、原状回復の原則違った契約だとしても有効というのが「契約自由の原則」となります。
しかし、この契約自由の原則は、お互いが対等な立場ということが前提です。
貸主と借主は対等な立場ではありません。
貸主と借主の間で契約自由の原則が適用されてしまうと、借主に不利な内容の契約となる恐れがあります。
裁判所では、借主の不利となる内容が有効であるためには一定の要件が必要であるとしているのです。
特約が有効であるためには以下の要件を満たす必要があります。

●特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
●賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
●賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること

特約が有効になるためには、負担範囲を明確にするほか、金額も明確に記載する必要があります。
また、借主が原状回復義務以上の責任を認識するための説明も必要です。

借主負担となった場合の畳交換費用

上記の特約が有効になった場合、借主が畳の交換費用を負担することになります。
最後に、畳の交換費用の相場について見ていきましょう。
畳の表替えの相場は1枚3,000〜9,000円程度です。
6畳だとして1万8,000円〜5万4,000円となります。
しかし、運搬代と消費税もかかりますので、上記に5,000〜1万円程度プラスした金額が相場です。
畳の表替えより、安い費用が裏返しとなり、相場は1枚2,000〜6,000円程度となります。
賃貸物件の畳表は、安い素材を使用していることが多いので、交換費用も安いですが、その分傷むのも早いのです。
畳表は、エアコンのような設備というよりは、たとえばフィルターや電球などのような消耗品と考えられることもできます。
できるだけ傷まないように使用することが、退去時の原状回復費を減らすポイントです。